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限贷政策正式松绑 目前或是入市良机
访问次数:【字体: 来源: 作者: 发布时间:2014-10-10

  

9月30日,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确指出对已拥有一套住房并结清房贷的家庭,新购第二套普通住房时可享受首套房贷优惠,对外地购房者及第三套房的限贷令同时取消,首套房利率继续维持最低七折的利好。新规一出立刻引起业内外的广泛关注。
  继多数限购城市陆续调整限购政策后,限贷政策如今也做出调整。业内分析人士表示,政策调整将推动一些购房者入市,部分房企趁势涨价声不绝于耳。但完全消化这个利好需要时间,漳州本地银行后续执行细则、信贷额度松动多大等将对市场产生更大的影响。目前大多购房者仍处于持币观望阶段。
首套房认定放松   改善型需求获支持
  通知第二条明确指出:“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。”同时特别提出:“在已取消或未实施‘限购’措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”根据新规,唯一住房还清贷款后再次购房仍可享受首套房贷款优惠,这在很大程度上鼓励居民改善居住条件,有助于推动原来有改善住房需求、但因受限贷政策限制而无力购房的群体入市,对楼市是一大利好消息。
  通知还指出:“对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。”这对二套改善型购房人群也是福音。在新规出台前,第二套房贷款严格执行6折首付,新规后放宽了首套房认定标准,还清贷款后购买第二套房还可以享受首付最低三折的优惠,首付压力大大减小。
  “贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”则将减小购房者的还款压力。我们不妨来做一个计算题:假设需要贷款80万元分20年还清,根据等额本息还款法计算,目前商业贷款的基准利率为6.55%,则新规实施前每月应还款本息额度为5988.16元,总支付利息为637157.81元;新规实施后按照七折利率计算,每月应还款额度为5097.97元,总支付利息为423513.89元,相当于节省了21万多元。这对改善型购房者而言无疑极大地降低了购房成本,很有诱惑力。
  不过有业内人士分析指出,七折只是贷款利率的“理想状态”,实际操作中商业银行一般不会直接按照央行给出的下限执行,而央行在通知中也明确放权给各大银行,包括利率水平和是否对外地人及第三套房放贷皆由银行依据实际情况具体确定。目前漳州各大银行的落地细则尚未发布,不过可以预见,2014年年末至明年初漳州将迎来购买力回归市场、楼市大规模放量的一轮高峰。
  需要提醒的是,“认贷不认房”明确受惠范围为“为改善居住条件再次申请贷款购买‘普通商品住房’”,而漳州市区普通住房认定标准已在近期做了调整。根据市政府出台的2014(130)号文件,从8月1日起漳州市区普通住房认定标准调整为“单套建筑面积在144平方米以下,容积率1.0以上”,相较于2012年漳州市政府出台的“单套建筑面积在144平方米以下,容积率1.0以上,房屋单价7000元/平方米以下”的普通住房认定标准,新文件删除了“房屋单价7000元/平方米以下”的界定条件。放眼市区各大楼盘,区位、配套较为理想的房源单价基本7000元/平方米以上,普通住房认定标准的调整扩大了改善型置业需求的选择范围,将刺激改善型住房需求的释放。
鼓励放贷支持融资   房价短期内或维持稳定
  通知第三条指出:“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”此条政策支持银行通过房贷证券化和发行住宅金融专项债券来增加放贷规模,缓解开发商的资金瓶颈。特别是专门用于增加首套普通房贷款投放,没有占用原商业银行的信贷指标,这将极大地调动银行放贷的积极性,并在一定程度上加快购房者的信贷审批速度。
  在通知第四条中进一步指出继续支持房企的合理融资需求:“银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”本条规定将极大降低房企的融资成本,且随着资金链的日渐丰盈,楼盘因资金短缺被迫降价的可能性也将减小,漳州市区自楼市低迷期便开始观望的购房者或等不到楼盘全面降价的那天。在9月21日泰禾集团举办的漳州地产高峰论坛上,中国城乡建设经济研究所所长陈淮就明确提出,观望只会把需求累积到明年或后年,绝无可能消灭需求,坐等降价或错失良机。
  但是当新规在资金上给予房企充分支持、市场悲观情绪逐渐消散时,房价真的会大涨吗?亦未必。漳州某房地产中介按揭部人士指出,在银根紧缩的情况下今年最后一个季度漳州银行贷款额度相对较为紧张,而新政首套房利率优惠的实施将吸引更多信贷需求的涌入,这将在一定程度上加重银行压贷、缓贷现象。此时银行就算想要放宽房贷审批亦无法加快进度,即使通过审批仍需要等贷。为了防止“房贷荒”愈演愈烈,银行在实际执行首套房优惠利率时会越加谨慎,这种情况下要想房价反弹或是大幅上涨不太现实。
开发商待价观望    “真空期”或是购房好时机
  记者走访漳州市区多个楼盘获悉,国庆期间各楼盘的接访量和回访量都有了明显提高,“但消费者更多的是选择看房,到了节后可能才会出现新的交易高峰。”夏商书香名苑的销售顾问告诉记者,央行在国庆前夕发布新规对节日期间的楼盘去化率起到了一定程度的刺激拉动作用,在央行限贷政策松绑后,就有数位客户向她询问贷款放松后具体操作的可行性,但由于漳州银行方面尚未明确出台细则文件,“等等看吧”仍成为大多数来看房市民的心态写照。
  市区部分楼盘更是直接将央行和银监会联合发布的《通知》打印放大至售楼中心入口处提醒购房者观看,“最佳抄底时机马上就过”、“政策一执行必涨价”等声音此起彼伏。开发商们催价心切,走访中房企人员都对新规表示出极大的热情,并增加了对楼市回暖的信心。然而漳州楼市依旧保持惯有的平稳状态,价格没有出现大幅度的波动,在售楼中心的人气提升的同时并没有出现成交量的暴涨,这也从侧面说明漳州市场所持的谨慎态度。
  “人们的购房心理普遍是买涨不买跌。在漳州相关细则尚未出台、市场情势不明朗开发商尚未提价的现阶段,大多数漳州市民选择了从旁观望,而实际上此时才正是购房者出手的好时机。”福隆集团漳州分公司营销总监杨景文表示,新政将之前收紧的政策放松,在地方银行相关政策跟进之前楼价不会那么快上涨,而且由于前期的货量较大,目前销售策略仍以走量为主,临近年底部分开发商为了回笼资金还有可能采取小幅优惠促销行为,因而有置业需求者不妨乘势而入,此阶段可选空间和优惠力度都将是同时期最大的。
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