国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,扬州税务进修学院:
  根据现行税收法律法规,对出租房屋的行为,根据不同情况应分别征收营业税及城市维护建设税与教育费附加、房产税或城市房地产税、个人所得税或企业所得税、印花税。近年来,各级地方税务机关针对房屋租赁市场的实际情况,不断探索切实可行的税收征管方法,在强化管理、组织收入方面做了大量工作,取得了一定成效。但是,出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强,征管难度大,税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段,出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱,漏征漏管情况比较普遍。针对这些问题,为进一步贯彻落实《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号),切实加强出租房屋税收征收管理,现就有关工作通知如下:
  一、规范出租房屋的税收征管。各地要高度重视出租房屋税收的征管工作,结合本地实际情况,找准出租房屋税收征收管理的薄弱环节,制定和完善具体征管办法,明确加强出租房屋税收管理的征管措施。对委托有关部门代征出租房屋税收的,要制定委托代征管理办法,明确代征单位和代征人员的职责及工作要求、代征税款缴库和票证管理制度等,规范管理。要针对房屋出租的形式和特点,进行科学分类,明确重点管理对象、重点管理范围和管理的责任人并落实责任制,把出租房屋税收征管工作抓深、抓细,夯实出租房屋税收的征管基础。
  二、动态监控出租房屋的税源。要通过对租赁双方的典型调查、专项检查和日常动态监控等方式,加强对出租房屋的税源管理。要建立健全出租房屋税收的税源登记档案,有条件的地区要建立税源数据库,并根据变化情况及时更新。各地要按照总局关于实施房地产税收“一体化”管理的要求,建立和完善税源信息的传递机制,充分利用房地产转让及保有环节有关税种的征管信息,跟踪掌握出租房屋的税源情况,重点查找漏征漏管户并核实其出租房屋的面积和租金情况。要加强与公安、街道办事处、居(家)委会、房屋土地管理部门以及房屋中介机构和住宅小区物业管理部门的沟通,增加税源信息获取渠道,建立税源信息传递制度。特别是要通过外来人口管理部门掌握外地人员承租房屋的情况,进而掌握居民住房的出租情况;通过对写字楼、商住楼开展全面的摸底调查,掌握办公用房的出租情况;通过对企业经营场所情况进行登记,掌握工商业用房的出租情况。要将从各种渠道获得的信息与税务机关掌握的信息进行比对,分析、查找管理的薄弱环节,切实加强税源的监控。
  三、构建出租房屋税收征管的部门协作机制。各级地方税务机关要积极争取当地政府的支持,加强与外来人口管理、乡镇政府、街道办事处、居(家)委会、房地产管理等部门的协作配合,充分利用这些部门熟悉情况、联系广泛的特点,通过联合办公、委托代征等形式,构建出租房屋税收征管的部门协作机制,形成各方面齐抓共管、社会综合治税的局面。对实行委托代征的,税务机关要加强对代征单位和代征人员的业务指导,确保代征人员严格执法;要定期检查了解代征情况,及时研究解决代征工作中遇到的问题,并按规定支付代征手续费。
  四、进一步优化纳税服务。各级地方税务机关要采取多种方式,方便纳税人缴纳出租房屋的各项税收。利用各种渠道广泛深入地开展税法宣传,提高纳税人依法纳税的意识和主动申报纳税的自觉性;要耐心解答纳税人提出的问题,做好税收政策的解释工作;要根据本地区的实际情况,通过设立便利纳税人的缴税网点或采取上门征收等方法,为纳税人提供方便快捷的缴税方式,简化纳税人的缴税手续。
  五、合理确定出租房屋的应纳税额。对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为合理确定出租房屋的应纳税额,各地可采取典型调查等方式,并参考房地产管理部门的有关资料,分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的,可按计税租金标准计算征税。
国家税务总局
二00五年八月三日

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